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买到“凶宅”怎么办?

 

    凶宅”的定义,目前占主流地位的说法是指在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。从这个定义中可以看出“凶宅”的成立应当符合的要件是:

一、房屋内有人非正常死亡的事实是客观存在的,非人们的主观想象。例如,因历史原因流传的所谓捕风捉影的“鬼屋”就不能简单地认定为“凶宅”。

二、房屋内人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡,即俗称的“横死”。如此,就排除了正常生理死亡,如生老病死;因房屋失火、煤气中毒等意外事件致人死亡的房屋。

买房者知道或应当知道的情况下,在买房者知道或应当知道所购房屋是“凶宅”的情况下,合同有效。

买房者不知情的情况下

1、买房者享有撤销权。如果购买人知道该房屋为“凶宅”一般是不会购买此房的;即使愿意购买,也不情愿支付该房屋的正常交易价格,对于在违背自己真实意思的情况所为的、有重大瑕疵的合意,法律需要对其进行干预以平衡当事人的权益,通过赋予受损害当事人撤销权,使其作出利己的选择。并且,“凶宅”的事实足以影响购房者是否作出购买房屋的决定,是决定合同是否有效的重大因素。故此,《合同法》第54条第二款规定,一方采用欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所以对于出卖人故意隐瞒“凶宅”实事的欺诈行为,享有撤销权的买受人可以向法院或仲裁机构主张撤销该买卖合同。

2、应承担违约责任。依合同法实践,合同双方在履行合同时应当确保合同标的物的质量,对其履行的物应当保证符合法定或约定的质量,这就是理论上所谓的物的瑕疵担保责任,对于物的瑕疵担保责任的概念,我国学者王利明认为是指有偿合同中的债务人对其提出的给付,应担保标的物的质量符合合同的约定,违反此种担保义务,所承担的特殊的物的瑕疵担保责任。如果合同一方当事人所履行的合同标的具有瑕疵,违反了瑕疵担保义务,则应当承担违约责任。在房屋买卖中,卖房者如果提供的房屋是“凶宅”,影响了买房者对房屋的正常使用,就是违反了物的瑕疵担保责任,构成违约。

    对于卖房者的违约责任,如果约定有违约金的话,可直接请求支付违约金即可,如果没有,则依据《合同法》,买房者有两种救济途径:

     1、可以请求出卖人在一定范围内降低房价款。《合同法》第111条规定,当质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明时,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约方式。“凶宅”纠纷的解决可以参照适用该条款关于合同标的质量的规定,法官可以依据买房人的实际情况适当减少房款。在实务中,一般可以将“凶宅”的价格降20%到50%。

     2、可以请求法院解除合同。请求解除合同不同于请求确认合同无效:前者是形成之诉,在法院判决合同解除之后合同才没有效力;后者是确认之诉,在法院判决合同无效之后合同从订立之时自始不发生效力。合同解除权来源于《合同法》第94条,其规定:当一方的违约行为致合同目的不能实现,守约方可行使解除权。在“凶宅”房屋纠纷中,如果买房人购买房屋是为了结婚、经营等特定用途并于合同订立时已经明确告知卖房人,或虽未明确告知但可推知买房人买房是为了吉庆、喜悦、祥和等特定的目的,而出卖人隐瞒实情交付“凶宅”房屋的违约行为严重损害了买房人对于喜庆意义的期待,使得该房屋的居住效用严重降低,购买房屋的目的无法实现,出卖人的违约行为即构成根本违约,此时法院可判决支持解除房屋买卖合同。