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二手房交易中由中介公司提供格式合同存在三大问题

 

二手房交易中由中介公司提供格式合同存在三大问题

    近日,顺义法院调研发现,在二手房交易中,由中介公司提供格式合同的做法存在三大问题。

    一是约定不明、补充约定不规范与约定冲突情况突出。其中,钱款、房屋具体交付时间、交付方式等在一些合同中约定不明。有些合同中,定金条款的约定不规范,名称各异,50% 左右的合同存在同时约定定金和违约金的冲突情况。上述约定不明和约定冲突容易引发买卖双方的矛盾和纠纷,增加了法院认定案件事实的难度。

    二是缺乏制裁主观恶意违约的相关条款。近年来房价大幅度上涨,部分二手房房主在办理过户手续前主动违约,导致买房人不得不到法院起诉。甚至个别房主在合同约定期内故意拒收房款,然后反诉买方违约,要求解除合同。而中介公司提供的格式合同,从维护中介公司利益出发,基本上都只约定了合同解除或主动违约后买卖双方对房产中介所负的责任,大都缺乏买卖双方相互之间相关主观违约和解除合同的条款,导致法院在审理案件过程中认定责任困难。

    三是出于避税而产生“阴阳合同”、“黑白合同”现象。按照二手房交易管理规则,税款通常由买受人负担。为招揽客户,一些房产中介在签订合同的过程中,采用拆分购房款的方法,帮助双方另行签订一份成交价款较低的合同,帮助买受人逃避纳税。在案件审理当中常出现房主以存在“阴阳合同”掩盖非法目的为由,要求认定合同无效的情况,进一步造成案件审理困难。

    针对以上问题,该院提出以下三点建议:

    一是买卖双方在签订合同时应充分审查中介公司提供的合同是否完整和明确,尤其应充分考虑房价上涨带来的隐患,买方可以要求在格式合同中增加高金额的主观恶意违约金,并对办理过户手续的期限作出约定。

    二是房地产行政管理部门应加强对二手房交易的监管,制定更加严格的房产中介管理规范并严格执行。对于二手房买卖合同签订中房产中介公司的不诚信和违规操作行为,监管部门应对其严格查处。

    三是对于约定不明、补充约定和约定冲突等情况,法官应当对合同进行整体解释,明确买卖双方的合同权利、义务和责任。针对一方主观恶意违约的问题,法官应当充分查清事实、认定责任,尽量保护守约一方当事人的合法权益。对于“避税合同”,目前司法实践中尚无统一意见,该院认为应当以买卖双方自愿平等为原则进行审理,是否违法的问题应属于行政管理机关的审核范围。另外,法官在审理过程中还应当教育和引导违约方当事人信守合同,通过增加其违约成本,促使其继续履行合同,维护社会诚信。