二手房买卖
房产继承
离婚房产
商品房买卖
商品房法律   商品房买卖  
商品房转让   北京市商品  
商品房转让  
房屋拆迁
小产权房
农村房屋
陪同买房
陪同卖房
房屋建筑
经济适用房
法律意见书
专、兼职法律顾问
公司、企业法律事务
 
当前栏目:首页 >> 商品房买卖
 

开发商无预售证,所交付的认购定金是否适用定金罚则

 
开发商无预售证,所交付的认购定金是否适用定金罚则

 

    王某于200234与龙翔房地产开发公司签订了《某小区的商品房认购书》。双方约定,王某购买某小区的商品房一套,价款为140万元,王某向龙翔房地产开发公司支付了2万元认购定金,王某必须在《认购书》签署后7日内到售楼处,与龙翔房地产开发公司洽商订立《商品房预售合同》事宜。

    王某在约定的期限内,到了售楼处,王某要求卖方出示《商品房预售许可证》,龙翔房地产开发公司告知,目前未取得《商品房预售许可证》,王某提出在卖方取得《商品房预售许可证》后,再向其支付购房款,双方为此发生争议。

    王某以龙翔房地产开发公司为被告,提起了民事诉讼,要求卖方双倍返还定金。一审法院认为由于卖方并未取得《商品房预售许可证》,双方的买卖行为违反了法律的强制性规定,故应当认定双方的买卖行为无效,双方所签订的《认购书》也应当认定无效,《认购书》被认定无效后,定金也就失去了担保的法律效力,故判决龙翔房地产开发公司返还王某定金2万元。

    王某不服一审判决,提起上诉。二审法院在经过开庭审理后认为,双方当事人签订的《认购书》约定了定金条款,符合以交付定金作为订立《买卖合同》担保的法律特征,应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的。双方未签订《商品房预售合同》的主要原因,是因为龙翔地产公司未取得商品房预售许可证所致,王某没有任何过错。故,二审法院改判龙翔房地产公司双倍返还王某定金4万元。

  房产律师认为,认购定金是为促成双方订立《买卖合同》,而设立的一种担保。买房在缴纳了认购定金后,其义务是在约定的时间到卖方处,与卖方洽商订立买卖合同的有关事宜,如果买房在约定的时间内,没有到售楼处与卖方洽商订立买卖合同的有关事宜,则买方无权要回定金。作为卖方在收取买房缴纳的认购定金后,其在《认购书》中与买方确定的房屋在一定期限内就不能再卖与他人,也不能随意提价,如卖方违反了《认购书》的约定,或无故拒绝将房屋卖给买方,则要双倍返还定金给买方。当然,如果双方在洽商《商品房买卖合同》时,双方就《买卖合同》的有关条款未达成一致,则双方互不承担责任。

    在本案中一审法院错误的认为“《认购书》是《商品房预售合同》的从合同,主合同无效,从合同也就无效。”房产律师认为,这种类推是不成立的,《认购书》是独立发生法律效力的合同,对双方均有约束力,由于卖方未取得“商品房预售许可证”,存在严重过错。故,龙翔房地产开发公司应当承担法律责任。